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中國房地産業未來 邁入優良資産建設時代
和訊名家  2018-02-14       ] [  ] [  ]  列印
  2018年是中國改革開放40年,是中國住房制度改革的20年,亦是中國房地産和住宅建設數量發展的關鍵性歷史時期。不過,在未來這種數量建設發展模式將迎來挑戰,中國的房地産業界正在思考,如何引領房地産業實現長久價值。
  從社會、資源和環境的可持續發展出發,實現我國從資源消耗型向資産持續型、優良資産建設的整體轉型已成為當前的首要課題。
  2月5日,在第七屆中國責任地産高峰論壇上,房地産行業産業鏈代表再次發出中國百年住宅建設提案,並且指出,打造百年住宅是我國住宅與房地産業實現綠色可持續建設的必由之路,同時推動我國房地産行業從大拆大建的數量時期向優良資産建設時代轉型。
  新時代的責任地産
  改革開放40年來,伴隨著國民經濟的巨大發展和社會的巨大進步,建築業和房地産業蓬勃發展。2016年,全國建築業總産值已經達到79.36萬億元,增加值達到4.96億元,佔GDP總值的6.66%,同年房地産業佔GDP的比重也達到了6.5%。建築業和房地産業兩者總計在GDP的比重已經超過了13%,是國民經濟名副其實的支柱産業。
  不過,在發展過程中,建築工程品質問題嚴重和建築高耗能高污染也成為我國房地産業面臨的兩個突出問題。
  “所以當前和今後一段時間,實現高品質的住有所居,主要應從居住品質水準和降低資源環境負荷兩個方面入手。”中國建設科技集團副總裁、中國建築(601668,)標準設計研究院董事長孫英在論壇致辭時表示,這兩個著力點也是房地産業供給側結構性改革的主要方向。
  中國房地産業協會會長劉志峰在論壇上提出了新時代房地産的新責任:一是解決住房矛盾盡好責任;二是為美好生活需求盡好責任;三是按照高品質發展盡好責任;四是打造工匠精神盡好責任。其中,有三個方向是與美好生活有直接聯繫的,即健康住宅、百年住宅和綠色住區。
  住房城鄉建設部品質安全監管司品質處處長廖玉平就如何推動責任地産的發展,結合工作實踐提了兩點認識:第一,責任地産首先要認真落實法定品質責任,提供合格的建築産品。第二,在落實法定品質責任基礎上,要不斷追求高品質化,打造高品質建築。“住建部下一步全國工程品質監管將會在嚴格主體責任、健全市場機制、強化政府監管三個層面主抓。”
  中國百年住宅建設提案
  我國是世界上既有建築和每年新建建築量最大的國家。2016年全國房屋竣工面積為42.24億平方米,其中住宅28.40億平方米,佔比為67.23%。目前既有建築面積已超過600億平方米,預計2020年將達到700億平方米左右。
  “重規模輕能效,重表面輕品質,重建設輕長久。”中國建築標準設計研究院總建築師劉東衛直言,一直以來國內傳統建造模式備受詬病,具體表現在設計、建造、整合三方面的問題:首先,設計問題,傳統設計方法未考慮內裝部品、設備、管線的工業化、整合化,無法實現居住品質優良,後期維護造成了隱患。其次,建造問題,以粗放型建造方式為主,生産效率低、品質難以控制,且造成資源、能源的巨大浪費。第三,整合問題,缺乏完整的工業化技術整合體系,難以實現建設的可持續發展。
  中國的房地産業界也在尋求改變。2012年,中國房地産業協會、中國建築標準設計研究院等開始實施中國百年住宅示範試點項目實踐。經過六年實踐發展,目前已經發展了三批十個左右的項目,示範項目總建築面積達100萬平方米。
  “中國百年住宅”是以可持續居住環境建設理念為基礎,力求通過建設産業化,全面實現建築長壽化、品質優良化、綠色低碳化,通過保證住宅性能和品質的規劃設計、施工建造、維護使用、再生改建等技術為核心的新型工業化體系與整合技術,以建設提高居住長久價值人居環境。
  為推動我國住宅與房地産業實現綠色可持續建設,引導行業從大拆大建的數量時期向優良資産建設時代轉型,中國房地産行業正在發起百年住宅建設倡議。在技術與實踐的支撐基礎上,百年住宅正在成為引領房地産的全新品質、優良品質與長久價值的的新型標準。據劉東衛透露,中國百年住宅建設評價標準在今年上半年即將出臺。
  另外,在本次論壇上房地産産業鏈政企研學媒聯合創立了“中國美好生活創新平臺”,併發起“美好人居”相關國家課題,計劃編制“美好人居”執行標準,發佈“美好人居”白皮書,為實現住有所居、享有美好生活貢獻力量。
  建設單位應該履行八項法定品質責任
  如何推動責任地産更高品質的發展?
  第一,責任地産首先要認真落實法定品質責任,提供合格建築産品。
  根據現行法律法規,建設單位應該履行的法定品質責任大概有八項:一是將工程發包給具有相應資質等級的承建單位;二是依法招標,不得壓縮合理工期;三是向監理單位提供真實、準確、齊全的原始材料;四是依法履行基本建設程式,比如圖審、許可、備案等;五是不得明示、不得暗示設計單位違反強制性標準或者使用不合格建材;六是組織竣工驗收,驗收合格方可投入使用;七是竣工以後要移交相關的規程建設資料歸檔;八是履行房屋品質保修義務。
  從法律法規來看,上述責任都是法律法規明確條文規定的,是法定責任。但就是這些法定責任項落實不到位的問題還是比較嚴重。
  為了嚴格落實責任品質,近年來住房城鄉建設部連續開展了“公共品質治理兩年行動”“住宅常見品質行動”,不斷健全工程品質管理制度,並且每年住建部都要組織開展全國性的工程安全品質檢查,通報檢查結果,嚴肅查處和曝光違反強制性標準和存在嚴重品質隱患的工程、責任單位以及責任人。
  黨中央、國務院也非常重視工程品質,近年來連續召開了多次會議,專門強調工程品質問題。其中,以中央名義召開的中央城市工作會議,在2016年下發文件《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理活動和若干意見》,作為中央最高文件,提出要完善品質管理制度,落實總體品質責任。在2017年又連續下發了《中共中央國務院關於開展品質提升行動的指導意見》,國務院辦公廳《關於促進建築業持續健康發展的意見》,後面兩個文件都明確提出要全面落實各方主體的工程品質責任,特別是要強化建設單位的首要責任和勘察設計施工單位的主體責任。其中,建設單位的首要責任,是國家最高規格的文件提出來的。
  第二,在落實法定品質責任基礎上,要不斷追求高品質化,打造高品質建築。
  黨的十九大報告指出的我國社會主要矛盾轉化放在建築業和房地産業,特別是放在品質工作上也是很貼切的。
  我們目前工程品質的主要矛盾就是人民日益增長的美好住房需求,和不平衡不充分品質發展之間的矛盾。從需求來看,人民群眾對住房的需求應該是從有房住轉化為要住好房。從品質發展來看,品質發展不平衡、不充分,離人民群眾住好房的需求還是有較大的差距。
  品質是推動國民經濟高品質發展的重要內容,是關係國計民生的大事,是全面建成小康社會目標的重要保障,是我們城鄉建設系統的重要工作,更是建築業和房地産業永恒的主題。
  下一步住建部全國工程品質監管工作將把品質強國戰略放在更加突出的位置,按照高品質發展戰略的要求,大力推進建築業和房地産業品質變革,加快推動行業轉型升級,打造中國建造品牌和責任地産品牌。
  一是嚴格主體責任,要按照全程一致原則,進一步明確客觀主體的責任邊界,突出強化建設單位的首要責任,構建更加合理的工程品質責任體系,同時進一步強化從業人員的責任,嚴格落實品質終身承諾制度和永久性制度。
  二是健全市場機制,建立健全工程品質信用體系,加強信用資訊徵集和共用,建立失信懲戒機制,用市場手段推動落實品質責任,防範和化解工程風險。
  三是要強化政府監管,要大力推進放、管、服改革,規範監管行為,突出監管重點,落實監管責任,創新監管方式,推行雙隨機、公開檢查方式,提高品質效能。
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