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【銀河地産潘瑋】行業深度報告_房地産行業_2019年中期策略報告:不一樣的地産週期:從”同起同落”到”城市分化”
銀河證券  2019年07月08日  潘瑋     ] [  ] [  ]  列印
研究報告摘要:
核心觀點:
1.房地産行業呈現週期性特徵。
2.四輪小週期回顧
1)05-08年:房地産市場整體偏熱,政策調控趨嚴
2)08-11年:房地産逆週期對衝金融危機,政策作用顯著
3)12-14年:經濟增速放緩,行業政策與宏觀相對衝
4)15-至今:供給側改革下房地産重點去庫存,因城施策效果顯著
3.行業未來總量週期性減弱,城市週期性增強。
1)銷售增速有望見底
2)開發投資增速預期緩步下行,建安費用或成為支撐投資得主力
3)土地市場長期有望回溫,但增速有限
4)房價同比增速將表現為總體穩定、小幅震蕩
5)政策矛盾點初步浮現,未來“一城一策”分化凸顯
4.投資建議:2019年行業基本面大概率下行但勿需過度悲觀:預計整體房價漲幅1%;全年銷售面積增速預計為-3%到-4%之間;銷售金額同比增速2%到4%;投資層面,我們綜合考慮了土地成交、棚改和統計口徑改變的影響,預計房地産投資增速將緩慢下滑,全年增速預計為8%-10%。我們推薦業績確定性強,資源優勢明顯,市佔率有較大提升空間的招商蛇口(001979),銷售增速高於行業平均,業績釋放較充分的陽光城(000671)。
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