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徐諾金建議:制訂一套完整連續的房地産調控政策
上海證券報  2018-03-13       ] [  ] [  ]  列印
   全國人大代表、中國人民銀行鄭州中心支行行長徐諾金日前接受上證報記者獨家專訪時建議,應按照"房子是用來住的、不是用來炒的"定位,制訂一套完整連續的房地産調控政策,對不同層次的住房需求予以調節、引導或保障。
   引導各方行為朝穩定健康方向調整
   十九大報告明確提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。
   徐諾金認為,這是在近40年來住房制度變遷和實踐經驗總結的基礎上形成的重大理論認識突破,亟待在制度設計和配套政策方面加快推進,引導房地産市場理性健康發展。
   他建議,一是把握住房居住屬性,從我國人多地少的現實出發、從社會主義的國情出發,明確住房制度改革的三大目標:要保障群眾的住房底線,實現"全體人民住有所居";要引導需求理性,防止土地浪費和房屋閒置;要促進房地産市場穩定,避免房價大起大落産生風險。
   二是圍繞上述三大目標,在對土地用途嚴格管理的前提下,按照土地紅線和人口規模確定每人平均基本居住面積標準。標準確立後,採取"保障低端、放開高端、資助中端"的調控思路。
   三是在全面理清現有政策法規的基礎上,制訂一套完整、連續的房地産調控政策,使各方行為朝著穩定健康的長期方向調整,對不同層次的住房需求予以調節、引導或保障。
   對房地産領域融資加強規範和治理
   徐諾金向記者介紹,近年來在房地産調控方面,人民銀行健全宏觀審慎政策調控框架,支援上海在全國率先探索實施房地産金融宏觀審慎管理,構建逆週期的房地産金融宏觀審慎調控機制,促進當地房地産市場平穩健康發展。
   同時,人民銀行加強對商業銀行的政策引導和窗口指導,督促商業銀行優化信貸結構,合理控制房貸比重和增速,做好房貸資源投放區域分佈,支援三四線城市去庫存,有效防控信貸風險。
   以河南為例,2017年全省新增人民幣房地産貸款佔同期各項貸款比重為47%,比上年下降8.1個百分點;截至2017年末,個人住房貸款餘額同比增長29.8%,比上年下降18個百分點。
   此外,人民銀行支援配合金融監管部門、房地産行業主管部門,對房地産領域融資加強規範和治理,加強反洗錢工作。
   徐諾金錶示,一方面,通過正式文件明確嚴禁房地産開發企業、房地産仲介機構違規提供購房首付融資,嚴禁網際網路金融從業機構、小貸公司違規提供"首付貸"等購房融資産品或服務,嚴禁上述機構違規提供場外配資,嚴禁個人綜合消費貸款資金挪用於購房;另一方面,要求銀行加大住房貸款首付資金來源和收入證明真實性審查,嚴格對個人綜合消費貸款和個人住房貸款進行分類管理,強化消費貸業務額度和資金流向管控。
   住房租賃
   需在産品創新、金融監管上更進一步
   去年,住房租賃市場舉措頻頻。徐諾金説,我國住房租賃市場經歷了前期的粗放式自然增長。自2016年以來,進入加快培育發展的新階段,國家層面也出臺了多政策密集推動。
   2017年底,中央經濟工作會議提出,要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支援專業化、機構化住房租賃企業發展。
   除了地方政府紛紛積極響應外,部分金融機構如建行也加快了支援住房租賃市場的探索。徐諾金總結道,現階段銀行介入住房租賃市場主要有三種模式:
   其一,與政府合作,聯手建設住房租賃管理平臺,在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管等各環節提供金融服務。例如去年11月,建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作,上線國內首個政銀合作住房租賃平臺。
   其二,與房企合作,簽署租賃權轉讓協議,通過銀行平臺出租房源,也可為租戶提供租房按揭貸款等金融産品。今年初,中行上海市分行與8家國有企業集團簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議,開啟首單面向引進人才的住房租賃綜合服務。
   其三,與公寓運營商合作,為小業主提供一次性貼現金融産品,從小業主手中收房,實際也是住房租賃權的出售,然後交由公寓運營商承租與運用。
   徐諾金説,住房租賃市場制度建設是落實中央關於住房居住屬性定位,完善房地産調控長效機制的重要舉措,建立與住房租賃市場各層次市場主體需求相匹配的投融資機制,是金融部門重要努力方向。從當前探索情況看,我國住房租賃市場想要取得長遠發展,僅僅依靠現有的融資渠道和途徑還不夠,必須在産品創新、金融監管以及政策扶持上更進一步。
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