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海南發佈最嚴限購令 想去海南"炒房"?先細讀五大禁令
券商中國  2018-04-23       ] [  ] [  ]  列印
  海南最嚴限購令發佈,22日海南再度成為全國關注焦點。也許很快就將有一個“海南速度”等我們去見證。 
  22日晚間海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地産市場的通知》新聞發佈會,發佈嚴格的房地産限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,商品住宅實施全域限購。
  海南省住建廳廳長霍巨燃在發佈會宣佈,實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。
  五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
  從時間來看,國家主席習近平對一系列海南改革新政的重大宣佈話音剛落,4月14日,國務院支援海南全面深化改革開放的指導意見就迅速落地,從海南的戰略定位、發展目標等,給出了細化安排。特別是提出“要制定預案,穩定市場預期,堅決防範炒房炒地投機行為”。
  22日細化政策就鏗鏘落地了!
  來看限購五大要點
  實施全域限購 
  在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購:
  只針對本市縣居民家庭銷售:五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
  海口、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
  上述區域之外,非本省戶籍居民家庭購買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
  突擊入戶受“限制” 
  自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房,並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
  補繳社保、個稅買住房行不通 
  各市縣要加強購房資格審查,規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
  首付款比例不得低於70%,5年後方可轉讓 
  非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房,取得不動産權證滿5年後方可轉讓。
  房企需公開全部房源並明碼標價 
  對取得預售許可證的商品住宅項目,房地産開發企業要公開全部房源並明碼標價,一次性對外銷售,不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後,6個月內不得調高備案價格;調整備案價格的須重新備案。
  有網友戲稱,海南的開發商和仲介又要徹夜難眠了 !並給出這個打款清單。
  海南省曾經歷的那些樓市大泡沫
  以下內容摘自公眾號“楊紅旭樓市研究 ” :
  1988年,海南建省,從廣東的一個地級行政區,搖身一變成為中國的第31個省級行政區,更為關鍵的是,它成了中國最大的經濟特區,給予這塊島嶼超乎想像的優惠政策。一時間,大量人涌向海南“淘金”,放棄鐵飯碗者甚眾,當時有媒體的標題是“十萬大軍下海南”。房地産很快熱了起來。
  1992年鄧小平同志的南巡講話,極大鼓舞了人們對於改革開放的信心,市場經濟急速升溫,為海南開發和房地産熱潮“火上澆油”,中國近幾十年最大的區域性樓市泡沫加速生成。房價和租金、地價暴漲,炒房、炒地風盛行,土地管理失控、城市規劃失控、金融領域混亂。
  1992年,海口市經濟增長率達到了驚人的83%,另一個熱點城市三亞也達到了74%。海南全省房地産投資達87億元,佔固定資産總投資的一半,僅海口一地的房地産開發面積就達800萬平方米。據《中國房地産市場年鑒(1996)》統計,1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/平方米。兩年暴漲4倍,全球罕見。這屬於非常典型的房地産泡沫。
  高峰時期,這座總人數不過600萬的海島上,竟然出現了兩萬多家房地産公司。開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經佔到了市場的70%以上,一些房子甚至還停留在設計圖紙階段,就已經被賣了好幾手,當然價格也翻了好幾倍。
  1993年6月,時任國務院副總理的朱鎔基發表講話,宣佈終止房地産公司上市、全面控制銀行資金進入房地産業。國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,出臺16條強力調控措施,包括嚴控信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。
  銀根開始全面緊縮。企業資金鏈斷裂,大量開發商倒閉,銀行呆帳壞帳大量涌出,僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。地價、房價直線下跌,1993年5000元每平方米的房子兩年後下跌到4000元,再過一年跌到2000元,到了1997年,同樣的房子已經跌到了1000元以下。最後留給海南的是600多棟“爛尾樓”、近2萬公頃閒置土地和800多億元積壓資金。從1999年開始,海南用了整整八年時間,才處理完積壓房地産的工作。
  海南為何會産生世界罕見的超級房地産泡沫?我想引用前海南省委書記衛留成,在2010年3月十一屆全國人大三次會議分組審議上總結的四條原因:“第一,土地大量出讓,搞亂了市場,到現在為止,1993年出讓的土地,在開發商手裏還有相當數量;第二,當時土地的出讓沒有系統規劃,省市縣都可以批;第三,土地轉讓也沒有招拍挂等完善的制度,比如現在北京很多大名鼎鼎的房地商,都是在海南淘到第一桶金;第四,當時的金融系統沒有現在這麼成熟,那些買地的錢都是從銀行貸出來的,可以説銀行直接參與了炒地皮。”
  值得關注的是,2010年1月初,海南獲批建設國際旅遊島後,海南房價迅速攀升,各路炒房資本蜂擁而至,導致海口、三亞等海南一線城市房價直線上漲。
  從統計數據看,海南房價由6000多元平米,漲至2010年的過萬元,大漲六成多。其中,海口由5000多元漲至近9000元,三亞最生猛,由1萬元漲至近2萬元,飆升一倍;以鳳凰島房價為例,公寓報價甚至超過10萬元/平方米。
  2010年,媒體驚呼海南樓市“好了傷疤忘了痛”,正在折騰出第二個房價泡沫。2013年初,又有媒體報道海南樓盤要崩盤。現在看來,2010那一波漲幅確實偏大,但難以斷言是第二次大泡沫。2010年底,海南房價就開始穩中有降,但至2012年底也沒出現整體性大跌,只是有部分項目出現明顯降價。這一點,與1993年前後的泡沫瘋漲與隨後破滅,差別非常大。尚不足慮也。
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