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還債高峰來臨 房企"求錢若渴"
搜狐   2018-07-12       ] [  ] [  ]  列印
    中房網訊對於所有房企而言,降低杠桿率是目前最重要的工作。
    在2015年下半年及2016年借著低利率公司債大規模“積草囤糧”的房企,從今年下半年開始的兩年內,將面臨高達數千億的債務償還壓力。但融資環境已由昔日的寬鬆轉為緊縮,房企境內信用債、非標融資等渠道都遭到堵截,融資難度明顯增大,海外發債、信託募資等再度升溫。
    還債高峰來臨
    上半年的最後兩個月,房企被一波發債“中止潮”攪得有些鬧心,這些債券發行的目的是為了“續命”,因為從2018年下半年開始,房企就步入了回售高峰期。
    據海通證券(9.36+2.97%,診股)測算,地産債將在未來2-3年迎來到期高峰。存續地産債中,2018年需要償付的規模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外,存續地産債在2018年進入回售期的超過3800億元,2019年也接近3700億元。據業內人士披露,這還不包括大量需償還的表外資金。
    之所以有如此之大的償還壓力,是因為2015年下半年和2016年房企曾借著政策紅利大規模“積草囤糧”。彼時樓市主基調是“去庫存”,加上2015年初公司債發行難度被降低,一些大型房企的發行利率一度低至3%。
    房企債券融資需求由此得到釋放,發行規模出現井噴。克而瑞研究中心數據顯示,2015年監測的108家典型房企融資總規模達1.36萬億元,融資規模是2014年同期兩倍。其中,房企票據、債券類融資成為房企融資的主流方式,金額達7376億元,佔比54%;2016年1-11月,108家房企融資總規模達1.12萬億元。而房企債券的期限結構多采取3+2年、2+1年等,也就是從今年下半年開始將大批量到期。
    但面對即將到來的還債高峰期,房企還想以低利率融到資已不是易事,甚至連融資本身也受到了諸多限制。2016年10月,新一輪樓市調控拉開大幕,房企發債瞬間跌入寒潮,當年四季度發債規模即比一季度縮水超六成,2017年繼續下降,到了今年5月還出現了一波密集的發債項目中止。
    “求錢若渴”
    這只是房企融資困局的冰山一角。樓市調控以來,針對房地産行業的違規融資例如土地融資、首付貸等遭全面嚴查,私募資管、銀行委託貸款等也不同程度受到嚴控。克而瑞研究中心數據顯示,今年5月,監測的108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%。業內機構還指出,隨著4月資管新規的出臺,大部分投向房地産行業的非標融資也將在2020年底前無法續發或存續。
    不少房企的負債率已經拉響警報。Wind數據顯示,今年一季度末,我國房企資産負債率上升至79.42%,創下13年新高;資産負債率超過80%的A股上市房企近40家。有銀行業人士曾透露,負債率超過70%就很難得到貸款,這是一條“隱形警戒線”,也有業內人士表示負債率警戒線是80%。國資委主任肖亞慶此前曾公開點名兩家負債率超過85%的央企,分別是中國鐵物和中鋼集團,均是靠鋼貿業務虛增規模,引發債務風險。
    與此同時,許多房企的現金流也告急。Wind數據顯示,A股128家上市房企中,一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家,佔比超過一半。
    被按住資金命門的房企開始轉戰其他融資渠道。據中原地産研究中心統計數據顯示,截至2018年前5個月,房地産企業海外資本市場融資數據達到了71筆、293.72億美元,與2017年同期的31筆、127.85億美元相比上漲幅度達到了130%。
    此外,房企通過信託融資堪稱“一枝獨秀”。用益信託最新統計數據顯示,今年上半年,68家信託公司共發行集合信託産品5444隻,募集資金9742.92億元,其中房地産信託1538隻,規模總計3927.95億元,在發行規模上佔全部集合信託發行的40.3%。這意味著,上半年超4成信託資金流入到房地産領域。
    而在信託分析人士看來,房地産業務不可能一直持續增長,監管部門可能會出臺相關政策,畢竟房地産本身是被調控行業,不可能把社會大量資金投入其中。隨著央行建立起統一資管監管體系,監管部門會更高效地執行穿透監管措施,房地産信託規模很可能不會再像上半年那樣突飛猛進。
    降杠桿率為當務之急
    另有分析師指出,近兩年房企融資模式有所創新,比如購房尾款、物業費等ABS融資和永續債融資,還有其他非標債權融資和民間借貸等方式,這些債務並未計入負債中,房企所要面對的債務危機遠超過市場想像。
    央行在6月下旬發佈的《中國區域金融運作報告(2018)》中就批評房地産企業的高負債率。“一些房地産企業負債率較高,償債壓力較大;部分城市新房、二手房價格倒挂;租賃關係不穩定,市場不規範,監管難度較大,房地産市場長效調控機制有待完善。”央行在報告中如是寫道。
    值得一提的是,房企兼具金融屬性,對杠桿的依賴性強,負債率的失控與房企高杠桿經營模式不無關係。業內人士認為,2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。
    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,其實兌付的風險預警在2017年就已經存在了,但目前政策的持續性超乎預期,至今沒有寬鬆跡象,所以從時間上看,雖然企業對還債高峰期有所準備,但是償債方面的壓力仍比想像要大。“現在購房需求帶來的資金回籠速度還是可以的,並不是很尷尬,換而言之,搖號政策持續,市場交易本身並不悲觀。但是如果各類高杠桿債務多,那麼兌付壓力、部分保證金繳納壓力、部分到期收益兌付壓力等,都會倒逼此類房企採取股權質押、增發,或者説以價換量銷售。”嚴躍進分析道。
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