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1-10月房企銷售數據解讀及電話會議紀要:10月銷售同比繼續回落 政策邊際好轉修復板塊超額收益
招商證券  2018-11-09       ] [  ] [  ]  列印
    10月百強房企銷售額單月同比增速繼續回落。10月top1-100房企銷售額單月同比增速下降3PCT至33%,繼續回落;分層看,top10/top11-30/top31-50/top51-100房企銷售額單月同比增速分別-4/-16/+28/+2PCT至22%/35%/66%/38%,拉長些看,top10房企7月以來持續較低位震蕩,top11-30房企8月以來快速回落(9-10月合計下降61PCT),top31-50和top51-100房企7月來趨勢回落,但10月有所回升(量降價升拉動銷售額同比回升,主因top31-100當期銷售一二線佔比提高)
    (1)1-10月銷售增速維持高位:融信、金茂、金科、龍光、新城(>=100%);濱江、合景泰富、陽光城、泰禾、中南、華僑城、中南、富力、藍光、旭輝(>=50%);遠洋、招蛇、融創、華潤、榮盛、保利、綠地(>=30%);
    (2)1-10月銷售增速明顯高於17年:華僑城、融信、合景泰富、龍光、金茂等;
    (3)10月銷售增速較9月明顯改善:越秀、融信、中海、藍光、金科、萬科、綠城、華夏等。
    結合房企銷售數據,我們認為:政策邊際好轉下超額收益將大幅修復,選股條件更苛刻。
    (1)基本面層面,一二線銷量已築底回升,三四線因供給側改革(棚改貨幣化補貼)擾亂節奏,較過去幾輪週期而言比一二線更滯後,相比過去幾輪週期,基本面的全局好轉沒有問題,但會略打折扣。
    (2)政策面上,近期的稅收抵扣的作用不言而喻,一定是邊際改善的利好,雖然測算的受益人群更偏中高收入群體且總量有限,但畢竟邊際改善,從無到有對股票的意義更大。
    (3)一味看多也不對,當前房企融資去杠桿仍較嚴峻(現售試點就是證明),決策層對於地産行業的監管越來越像銀行(多重指標構建多維度監管)。我們需要在當前形勢下明白哪類房企會走得更穩。
    a.“高回款率+高行業信用”維持較低凈負債率高週轉公司;
    b.解決了未來三五年行業融資受限的公司,如險資入股的標的;
    c.高杠桿型公司需要降杠桿提分紅或一定程度回購。
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