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中小房企承壓之下銀城國際控股(01902)今日赴港上市 8億夠還債嗎
智通財經網  2019-03-06       ] [  ] [  ]  列印
  在當前房地産行業洗牌的大背景之下,融資與拿地的話語權不斷向龍頭房企傾斜,中小房企面臨的生存困境不容樂觀。
  作為區域性中小房企典型代表的銀城國際,若要擴大業務範圍至外省甚至全國,上市募資也許是來的最快的“要錢”方式了。
  負債率高,財務壓力難化解
  銀城國際的前身為銀城地産,作為一家曾經的國有企業,其發展史最早可追溯至1993年,于1996年開始進行房地産開發業務,1997年涉足物業服務領域並成立銀城物業,2001年獲批重組為銀城國際控股有限公司,實現私有化。
  銀城國際早期以南京為起點開發房地産業務,並於2005年起成功將業務擴張至長三角地區的其他城市,包括無錫、蘇州、鎮江、杭州等地。眾所週知,前幾年長三角地段二線城市的房價持續走高,這為銀城國際帶來了不少的機遇。2015-2017年,公司營收從20.9億元增至46.8億元,複合增長率高達49.6%。
  邁入2018年,截止2018年10月31日的前十個月,銀城國際營收達到36.7億元,同比增長43.4%。雖然增長率很高,但是銀城國際曾在2018年5月喊出“今年實現銷售200億”的目標,但事實是前十個月僅完成了年度目標的18.4%,剩下兩個月業績還未公佈,但要達到剩下的81.6%,怕是有些懸。
  從毛利率看,銀城國際近幾年的發揮也不太穩定。2015年和2016年,銀城國際毛利率分別為30.8%和34.8%,2017年毛利率突然下降至16.8%,到截止2018年10月31日的前十個月,銀城國際的毛利率又回升至正常水準27.6%。
  對此,銀城國際表示,這是由於無錫天元世家及京梁合物業的售價增加與整體市場趨勢一致所致。這也反映出,此次毛利率增長並非公司整體營收上漲或是費用管控效率提高導致,所以可能並不具備持續性,未來公司毛利率理性回歸或將是必然。
  此外,銀城國際身上最突出的問題在於高負債。資本負債率從2015年的141.1%增至2017年的284.9%,截止2018年10月31日的前十個月,銀城國際的資本負債率更是高達380.1%。
  這一數據從側面説明,銀城國際目前在資金回籠方面或出現了問題,償債存在一定壓力。而招股書中的募資用途同樣反映出這一問題,公司表示此次募集資金60%將用於開發房地産項目,30%用於償還借款,剩餘10%用於一般營運資金用途。
  行業傾斜,還剩多少“余糧”?
  走過第26個年頭的銀城國際,目前在市場上也得到了多方的認可。
  根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所及中國指數研究院,就綜合表現而言,銀城國際在2018年在中國房地産百強企業中排名第93,並於同年被評為江蘇省十大房地産開發商之一。自2002年起,銀城國際連續16年被江蘇省房地産協會評為江蘇省房地産開發行業綜合實力50強企業之一,並於2017年排名第二。
  但是近幾年,百花齊放的房地産市場漸漸進入寡頭壟斷的時代,恒大、萬科等國內具有巨大影響力的房企不斷通過科技創新和調整戰略佈局深耕房地産市場。
  在房地産行業資源向規模房企傾斜的現狀下,小型房企土儲“余糧”已經成為生死攸關的大事。現在的銀城國際手中還有多少籌碼?
  據招股書披露,截止2018年11月30日,銀城國際共有31個項目,土地儲備建築面積343.7萬平方米。在這31個項目中,100%持有項目佔23個,另外有4個為合資開發,4個為聯營性質的合作項目。其中,自有的23個項目中,南京土儲面積為135.5萬平方米,佔總土儲面積39.4%,其次,無錫和鎮江分別佔比17.7%和12.5%。
  顯然,銀城國際目前的策略依舊是提高在南京的領頭地位,再戰略性擴充至其他選定城市。但是自限購、限貸升級調控以來,南京嚴格執行房地産政策,新房價格漲不上去,和周邊二手房價格嚴重倒挂,銀城國際重倉佈局南京,短期內或難有收穫。
  其他風險
  除了規模房企壓倒性優勢帶來的壓力,銀城國際的業務及前景還取決於中國房地産的表現,尤其是倚重長三角地區房地産市場的行情。而當前,中國房地産政策變動非常敏感,近些年來,中國政府頒布了旨在使房地産行業降溫的各種控制措施,並可能採取措施對房地産行業進行監管。
  招股書還暴露了銀城國際的另一弊病。銀城國際自稱沒有建築施工能力,所以將物業開發項目的施工工程包給第三方施工承包商,第三方施工承包商已成為銀城國際主要的供應商。
  但眾所週知,擁有建築施工能力,尤其是建築技術創新,是品牌房企互相比拼競爭力的重要因素。對第三方施工承包商的依賴無疑也是銀城國際之後發展的一大隱患。如若第三方施工承包商存在品質問題,無法滿足品質和服務的要求,或是不再與銀城國際保持長期的合作關係,都會對銀城國際造成極大的影響。
  小結
  從各地樓市調控看,預計房企的資金還會受到繼續的壓力,而資本市場包括發債、信託在內的融資環境也正在全面收緊,只有港股資本市場相對開放,上市無疑能為銀城國際未來戰略發展提供資金支援。作為港股首家為全齡用家開發住宅物業的房地産開發商,能否熬過中小房企的冬天,就看銀城國際的上市表現了。
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